Tổng hợp các phân tích và dự báo quan trọng về kinh tế vĩ mô toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam, dựa trên các nguồn tin tức và báo cáo tài chính quốc tế.
Về Kinh tế Vĩ mô Toàn cầu năm 2026:
• Chủ đề chính: Triển vọng kinh tế toàn cầu năm 2026 được mô tả là “kiên cường giữa phức tạp” (resiliency with complexity), với động lực tăng trưởng chính đến từ sự bùng nổ của Trí tuệ Nhân tạo (AI) và việc nới lỏng chính sách tiền tệ.
• Dự báo Lãi suất & Tỷ giá: Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất, đưa lãi suất mục tiêu xuống khoảng 3.0-3.75% vào cuối năm 2026. Điều này sẽ làm đồng USD suy yếu trong nửa đầu năm, tạo điều kiện tích cực cho các thị trường mới nổi như Việt Nam.
• Cơ hội cho Việt Nam: Việt Nam được hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ AI, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng (đặc biệt trong ngành bán dẫn và công nghệ), và dòng vốn đầu tư vào các thị trường mới nổi. Dư địa nợ công của Việt Nam còn lớn (hiện tại khoảng 30% so với trần 61%) và nguồn vốn nội địa dồi dào là những nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng.
Về Thị trường Bất động sản Việt Nam:
• Quy hoạch Hà Nội: Thủ đô được định hướng phát triển theo mô hình “đa trung tâm, đa cực”, kết nối bằng hệ thống đường sắt đô thị (metro). Mô hình này sẽ tạo ra các khu đô thị phát triển đồng đều ở các hướng Đông, Tây, Nam, Bắc.
• Giá đất và Căn hộ: Bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP.HCM được điều chỉnh tăng mạnh (cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m² tại Hà Nội), gây áp lực lên chi phí đầu vào. Giá căn hộ nội đô tiếp tục tăng do sự khan hiếm nguồn cung và tâm lý thị trường, không chỉ do chi phí đất. Diễn giả dự báo giá căn hộ tại các khu vực nội đô sẽ không giảm.
• Phân hóa Thị trường: Thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án gần các đầu mối giao thông công cộng (TOD – Transit-Oriented Development) sẽ tiếp tục tăng giá, trong khi các dự án ở xa hơn có thể chững lại.
• Nguồn cung Tương lai: Dự báo nguồn cung căn hộ sẽ bùng nổ từ năm 2026 do các dự án được tháo gỡ pháp lý, chương trình cải tạo chung cư cũ được đẩy mạnh và các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Điều này có thể dẫn đến một chu kỳ điều chỉnh giá mới.
Chương trình Kênh SENVANGDATA Tháng 12/2025
Kênh SENVANGDATA-R&D đã công bố lịch trình nội dung chi tiết cho tháng 12, tập trung vào việc tổng kết năm 2025 và đưa ra các dự báo cho năm 2026.
• Thứ Hai hàng tuần: Điểm tin tuần.
• Thứ Ba hàng tuần (9:00): Video phân tích các dự án đang được quan tâm tại Hà Nội, do đội ngũ Gen Z thực hiện. Các dự án dự kiến lên sóng trong tháng 12 bao gồm:
◦ The Prime K8H1 Tây Hồ Tây
◦ Lumiere Prime Cổ Loa
◦ The Complex (90 Đường Láng)
◦ Lumiere plus
◦ The Signature Cầu Giấy (Nguyễn Văn Huyên)
• Thứ Năm hàng tuần (20:30): Livestream chuyên sâu về các chủ đề:
◦ Tuần 1 (04/12): Chung cư nội đô 2025: Khi nào giá trở thành “bình thường mới”?
◦ Tuần 2 (11/12): Hạ tầng về đích 2025: Gọi tên những vùng đất “hóa rồng” năm 2026.
◦ Tuần 3 (18/12): Toàn cảnh bất động sản 2025: Điểm tựa phục hồi và chiến lược bứt phá 2026.
◦ Tuần 4 (25/12): Phân tích và dự báo các chương trình Marketing bất động sản nổi bật năm 2025-2026.
Phân tích Triển vọng Kinh tế Vĩ mô Toàn cầu 2026
Phân tích dựa trên tổng hợp báo cáo từ 30 tổ chức tài chính lớn trên thế giới, bao gồm các tổ chức quốc tế, công ty định hạng tín nhiệm, ngân hàng đầu tư và các quỹ ETF hàng đầu.
Chủ đề Tổng quan và Động lực Tăng trưởng
• Chủ đề chính: Năm 2026 được dự báo là “một năm của sự kiên cường giữa phức tạp,” nơi đà tăng trưởng kinh tế toàn cầu được củng cố.
• Động lực chính:
1. Sự bùng nổ của Trí tuệ Nhân tạo (AI): AI tiếp tục thúc đẩy chi tiêu vốn khổng lồ, đặc biệt vào cơ sở hạ tầng bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Chi tiêu này được dự báo đóng góp tới một nửa tăng trưởng GDP của Mỹ.
2. Sự nới lỏng chính sách tiền tệ: Các ngân hàng trung ương chuyển trọng tâm từ chống lạm phát sang quản lý “hạ cánh mềm”.
Triển vọng theo Khu vực và Chủ đề Đầu tư
|
Khu vực / Chủ đề
|
Chi tiết Dự báo
|
|
Hiệu suất Khu vực
|
Hoa Kỳ và Ấn Độ dự kiến sẽ vượt trội, trong khi Châu Âu và Trung Quốc đối mặt nhiều thách thức hơn.
|
|
Chủ đề Đầu tư
|
An ninh chuỗi cung ứng, cơ sở hạ tầng, AI, năng lượng, và đào tạo lao động là các lĩnh vực trọng yếu.
|
|
Thị trường Cổ phiếu
|
Cơ hội đầu tư được kỳ vọng mở rộng ra ngoài nhóm cổ phiếu công nghệ lớn của Mỹ. Các lĩnh vực khác như xây dựng trung tâm dữ liệu, năng lượng (do nhu cầu điện từ AI) cũng sẽ hưởng lợi.
|
Chính sách Tiền tệ, Tỷ giá và Thị trường Mới nổi
• Lãi suất của Fed: Dự kiến sẽ có các đợt cắt giảm lãi suất, đưa lãi suất mục tiêu xuống khoảng 3.0% – 3.75% vào cuối năm 2026. Wells Fargo dự báo hai đợt cắt giảm trong nửa đầu năm 2026.
• Đồng USD: Dự kiến có xu hướng suy yếu trong nửa đầu năm 2026 do chính sách nới lỏng của Fed. Điều này là một yếu tố tích cực cho tài sản tại các thị trường mới nổi. Tuy nhiên, đồng USD có thể mạnh trở lại vào nửa cuối năm khi Fed kết thúc chu kỳ nới lỏng.
• Thị trường Mới nổi & Việt Nam:
◦ Các thị trường mới nổi được hưởng lợi từ lãi suất trái phiếu Mỹ thấp hơn và đồng USD yếu hơn.
◦ Các quốc gia châu Á, đặc biệt là những nước sản xuất bán dẫn và công nghệ như Đài Loan và Việt Nam, sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chu kỳ AI và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng.
• Giá vàng: Nhìn chung được dự báo là lạc quan hoặc duy trì ở mức cao, đóng vai trò là tài sản phòng hộ thiết yếu do nhu cầu mạnh mẽ từ các ngân hàng trung ương và sự suy yếu của đồng USD.
Phân tích Thị trường Bất động sản Việt Nam (Tuần 4 Tháng 11)
Quy hoạch, Chính sách và Giá đất
• Quy hoạch Hà Nội Đa cực: Đồ án quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030 nhấn mạnh định hướng phát triển đa trung tâm, đa cực, kết nối bằng hệ thống đường sắt đô thị. Điều này nhằm mục tiêu tạo ra sự phát triển đồng bộ trên toàn thành phố.
• Bảng giá đất mới:
◦ Hà Nội: Hệ số điều chỉnh giá đất mới được áp dụng cho năm 2026, với mức giá cao nhất có thể lên đến 702 triệu đồng/m².
◦ TP.HCM: Bảng giá đất mới cũng được điều chỉnh tăng, cao nhất là 687 triệu đồng/m².
• Quan điểm của HoREA: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng chi phí đất đang bị tính cao hơn nhiều lần so với giá trị thực do áp dụng hệ số K, khiến chủ đầu tư phải nâng giá bán căn hộ.
• Quan điểm của Diễn giả: Diễn giả cho rằng giá căn hộ tăng cao không chỉ do chi phí đất mà còn do sự khan hiếm nguồn cung cục bộ tại các khu vực nội đô và tâm lý thị trường.
Diễn biến Thị trường Căn hộ và Dự báo
• Thực trạng Thị trường: Giá bất động sản năm 2025 tăng cục bộ, chủ yếu ở phân khúc chung cư nội đô. Thị trường đất nền không tăng mạnh bằng. Tại Hà Nội, các dự án mở bán mới vẫn thu hút lượng lớn booking và có giá bán chênh lệch (giá “vênh”) so với giá gốc từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng.
• Dự báo về Nguồn cung: Theo Savills, có ba động lực chính sẽ tạo ra làn sóng nguồn cung mới từ năm 2026:
1. Hàng loạt dự án thương mại được gỡ vướng pháp lý.
2. Chương trình cải tạo chung cư cũ được thúc đẩy.
3. Nhiều dự án nhà ở xã hội được đẩy nhanh tiến độ.
• Dự báo về Giá:
◦ Kịch bản điều chỉnh: Một số chuyên gia cho rằng nguồn cung bùng nổ từ 2026 có thể khiến thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh mới, khi giá đã đạt ngưỡng chịu đựng của người mua.
◦ Kịch bản phân hóa (Quan điểm của diễn giả): Giá căn hộ nội đô sẽ không giảm. Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ. Các dự án gần hệ thống giao thông công cộng (TOD) sẽ tiếp tục tăng giá, trong khi những dự án ở vị trí xa hơn sẽ chững lại hoặc giảm giá do không còn là “ngôi sao”.
Các Dự án Hạ tầng và Điểm nhấn Thị trường
• Các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai:
◦ TP.HCM: Vành đai 4, cầu đường Nguyễn Khoái, các đoạn Vành đai 2, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài.
◦ Đồng Nai: Dự kiến thông xe đường trục trung tâm Biên Hòa vào cuối năm.
◦ Hà Nội: Phê duyệt hai đoạn đường nối Đại lộ Võ Nguyên Giáp đến khu đô thị Sóc Sơn.
◦ Miền Tây: Sắp khởi công mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận.
◦ Lâm Đồng: Chuẩn bị xây nhà ga mới tại sân bay Liên Khương (vốn 3.700 tỷ đồng).
• Các vấn đề nổi bật khác:
◦ Lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc cảnh báo: “Giá bất động sản vượt khả năng chi trả của người dân là điều nguy hiểm.”
◦ Đề xuất về cơ chế đặc thù cho các dự án trong khu thương mại tự do (có thể giao đất không qua đấu giá).
◦ Thách thức trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại.
◦ Hà Nội đề xuất không xây nhà ở trên các quỹ đất nội đô sau di dời, ưu tiên cho công trình công cộng, điều này gây ra tranh cãi về sự lãng phí “đất vàng”.
