Đầu tư Bất động sản Sinh thái Đa dụng: Từ Chiến lược đến Thực thi

30 Tháng 9, 2025

Trong bối cảnh bất động sản (BĐS) truyền thống đang dần bộc lộ những giới hạn về tính bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của xã hội, BĐS sinh thái đa dụng nổi lên như một xu hướng tất yếu. Không chỉ dừng lại ở khía cạnh đầu tư, đây còn là sự kết hợp hài hòa giữa giá trị kinh tế, văn hóa và môi trường, mang đến những trải nghiệm khác biệt cho cộng đồng. Với sự đồng hành của các chuyên gia trong lĩnh vực phát triển sinh thái và mô hình farmstay, bài viết này đi sâu phân tích từ chiến lược đến thực thi, nhằm chỉ ra con đường khả thi để biến bất động sản sinh thái đa dụng trở thành một kênh đầu tư bền vững và mang tính dẫn dắt trong tương lai.

Những điểm chính:

Bản chất và Sự khác biệt: Sự khác biệt cốt lõi giữa các mô hình như Farmstay, resort, và khu du lịch nằm ở hệ sinh thái được hoạch định cho một mục tiêu cụ thể. Trong khi BĐS sinh thái đa dụng có thể phục vụ nhiều mục đích (chữa lành, an dưỡng, nghỉ hưu), thì Farmstay lấy trải nghiệm nông nghiệp làm giá trị lõi để thu hút khách hàng.
Yếu tố then chốt khi đầu tư: Đầu tư thành công đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng cả chỉ số tài chính và phi tài chính.
- Tài chính: Đối với sản phẩm là các dự án Farmstay: Giá đất phải phù hợp để “trồng cây” chứ không phải làm resort, tiềm năng tăng trưởng giá vốn theo quy hoạch, và hiệu quả kinh tế từ các loại cây trồng bản địa.
- Phi tài chính: Bản sắc văn hóa vùng miền, sức hút từ các điểm du lịch lân cận, và các yếu tố kinh tế vô hình như tri thức, tài nguyên và thời gian.
Những sai lầm phổ biến: Các nhà đầu tư khi đầu tư bất động sản sinh thái đa dụng thường mắc sai lầm nghiêm trọng ngay từ giai đoạn đầu, bao gồm: chọn đất sai, chọn cây trồng sai, quy hoạch thiếu sót (không cân bằng giữa nông nghiệp và du lịch), thiết kế-thi công không phù hợp (bê tông hóa, thiếu bản sắc), và xác định phân khúc khách hàng quá muộn.
Thị trường và Khách hàng mục tiêu: Thị trường này được đánh giá là một “đại dương xanh” với tiềm năng lớn. Khách hàng mục tiêu rất đa dạng, từ khách địa phương (bước đệm ban đầu cho dòng tiền), khách du lịch trong nước (đặc biệt là các “gia đình cấp tiến”), đến các thị trường ngách có khả năng chi trả cao như người nước ngoài (tìm kiếm trải nghiệm văn hóa và sinh thái đích thực) và người cao tuổi (nhu cầu an dưỡng, nghỉ hưu).
Chính sách và Triển vọng Tương lai: Các chính sách của Nhà nước đang ngày càng cởi mở và hỗ trợ mạnh mẽ cho nông nghiệp đa dụng, điển hình là việc cho phép khai thác du lịch tại các bãi sông và các chính sách hỗ trợ tài chính. Trong tương lai, việc cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia sâu hơn vào lĩnh vực này được xem là “vấn đề thời gian”, hứa hẹn mang lại nguồn vốn, tri thức và công nghệ mới.

Xem thêm: Vai Trò của Công Nghệ trong Phát Triển Nông Nghiệp và Bất Động Sản Nông Nghiệp Đa Dụng tại Việt Nam

Mục lục

Phân biệt các Mô hình Bất động sản Sinh thái

Sự khác biệt căn bản giữa các mô hình không nằm ở tên gọi mà ở mục tiêu và hệ sinh thái được xây dựng để phục vụ mục tiêu đó.

Bất động sản Sinh thái Đa dụng:
- Yếu tố quyết định là “hệ sinh thái phục vụ cho mục tiêu cụ thể”. Hệ sinh thái này được hoạch định ngay từ đầu để đi đúng trục và gắn liền với mục tiêu cuối cùng của khu đất.
- Ví dụ:
  - Hệ sinh thái cho mục tiêu du lịch sẽ khác với hệ sinh thái cho mục tiêu chữa lành.
  - Trong mục tiêu chữa lành, hệ sinh thái cho các loại tổn thương khác nhau cũng sẽ khác nhau (về loài cây, cảnh quan, hoạt động).

Xem thêm: Bất Động Sản Sinh Thái Đa Dụng: Các Tiêu Chí Quan Trọng Nhà Đầu Tư Cần Lưu Ý

Farmstay:
- Sự khác biệt lớn nhất nằm ở việc lấy trải nghiệm nông nghiệp làm nền tảng cốt lõi. Mọi hoạt động và dịch vụ đều được thiết kế dựa trên hệ sinh thái nông nghiệp.
- Nếu không có hệ sinh thái nông nghiệp, sẽ không thể tạo ra trải nghiệm nông nghiệp đích thực, và do đó không thể được gọi là Farmstay. Các mô hình khác như du lịch sinh thái thì dựa vào hệ sinh thái tự nhiên, resort thì dựa vào dịch vụ và tiện ích.

Các Yếu tố then chốt trong Hoạch định Chiến lược Đầu tư

Trước khi triển khai một dự án, nhà đầu tư cần đánh giá toàn diện các chỉ số tài chính và phi tài chính để đưa ra quyết định đúng đắn.

Chỉ số Tài chính

Giá trị đất phải phù hợp: Ông Tùng nhấn mạnh: “Mua đất để trồng cây chứ không phải mua đất để làm resort”. Do đó, giá đất trên mỗi mét vuông phải ở mức hợp lý cho việc canh tác nông nghiệp. Một mảnh đất giá 10 triệu đồng/m² không còn phù hợp để làm Farmstay.
Tiềm năng tăng trưởng lãi vốn: Nhà đầu tư cần xem xét quy hoạch vùng và sự phát triển hạ tầng giao thông trong tương lai để phỏng đoán tiềm năng tăng giá trị của mảnh đất.
Hiệu quả kinh tế của cây trồng: Cần ưu tiên lựa chọn những vùng đất có các loại cây trồng bản địa đã chứng minh được hiệu quả kinh tế. Điều này cho thấy sự phù hợp về thổ nhưỡng, khí hậu và đã có sẵn thị trường. Việc phát triển thêm công đoạn sơ chế, chế biến sâu sẽ gia tăng giá trị sản phẩm.
Quan điểm “Mọi thứ đều là tài chính”: Ông Ngọc cho rằng các yếu tố thường được xem là “phi tài chính” như văn hóa, sức hút tự nhiên… cuối cùng đều quy về tài chính vì chúng đóng góp vào dòng tiền, khả năng hoàn vốn và mức độ đầu tư của dự án.

Chỉ số Phi Tài chính

Bản sắc văn hóa vùng miền: Một nền văn hóa đậm đà bản sắc sẽ trở thành câu chuyện hấp dẫn, là “điểm thu hút mà người ta phải đi nhiều trăm km” để đến trải nghiệm. Nếu văn hóa mờ nhạt, việc khơi dậy sẽ tốn rất nhiều thời gian và chuyên môn.
Sức hút từ các điểm du lịch lân cận: Sự hiện diện của các khu di tích quốc gia, suối, thác, hang động… gần đó sẽ tạo ra hiệu ứng cộng hưởng, thu hút du khách đến lưu trú và trải nghiệm tại khu BĐS sinh thái.
Ba tư duy “Kinh tế” cần chú trọng:
- Kinh tế Tri thức: Tận dụng tri thức từ các chuyên gia (sinh thái, văn hóa, thổ nhưỡng, địa mạo…).
- Kinh tế Tài nguyên: Tận dụng các tài nguyên sẵn có, miễn phí hoặc giá rẻ của khu vực.
- Kinh tế Thời gian: Bắt đầu càng sớm càng tốt nhưng phải bài bản, vì một hệ sinh thái cần thời gian để hình thành, trung bình từ 5-10 năm.

Phân tích Tình huống: Khai thác Đất Nông nghiệp Ven sông

Một ví dụ điển hình về tầm nhìn chiến lược là chủ trương của Hà Nội cho phép khai thác quỹ đất nông nghiệp tại các bãi sông, bãi nổi để làm du lịch và giáo dục trải nghiệm.

Đây là một xu thế tất yếu, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, đặc biệt là nhu cầu trải nghiệm thiên nhiên, học tập STEM của các trường học.
Khu vực bãi giữa sông Hồng rất phù hợp do đặc tính đất và nguy cơ ngập lụt, chỉ cho phép xây dựng công trình tạm, phù hợp với mô hình trải nghiệm nông nghiệp, cảnh quan.
Tiềm năng này không chỉ giới hạn ở Hà Nội mà còn tồn tại trên toàn quốc với quỹ đất bán ngập rất lớn (ví dụ: ven các hồ lớn như hồ Thác Bà).
Thách thức lớn là nguy cơ ngập lụt có thể phá hủy hệ sinh thái. Giải pháp là cần xây dựng hệ sinh thái bán ngập.

Những Sai lầm Phổ biến và Bài học Thực tiễn

Các chuyên gia đã chỉ ra những sai lầm cốt yếu mà các nhà đầu tư thường mắc phải, dẫn đến thất bại của dự án.

Sai lầm	Phân tích chi tiết
1. Chọn đất sai	Mua đất với giá quá cao, không phù hợp cho việc làm nông nghiệp. Đây là sai lầm đầu tiên và lớn nhất.
2. Chọn cây trồng sai	Di thực các loại cây không phù hợp với thổ nhưỡng, khí hậu của vùng đất.
3. Quy hoạch sai	Thiếu sự cân bằng: Ví dụ: Người giỏi về nông nghiệp thì quy hoạch thiếu góc nhìn đón khách; người giỏi về du lịch thì quy hoạch đẹp nhưng cây trồng không hiệu quả.
4. Thiết kế & Thi công sai	Lạm dụng bê tông hóa, xây dựng các công trình theo phong cách “phố thị”, thiếu yếu tố văn hóa bản địa trong kiến trúc.
5. Chọn phân khúc khách hàng sai thời điểm	Để đến cuối dự án mới xác định khách hàng. Việc này phải được thực hiện ngay từ đầu để định hình từ con đường, kiến trúc cho đến dịch vụ.

Bên cạnh đó:

Không vận dụng “kinh tế tri thức”: Tự làm, không mời hoặc lắng nghe chuyên gia.
Không chú trọng “kinh tế tài nguyên”: Bỏ qua các tài nguyên miễn phí hoặc giá rẻ tại địa phương.
Không tận dụng “kinh tế thời gian”: Chần chừ, không bắt đầu sớm một cách bài bản để hệ sinh thái có đủ thời gian phát triển.

Xác định Thị trường và Đối tượng Khách hàng Mục tiêu

Thị trường Bất động sản sinh thái được đánh giá là một “đại dương xanh” với nhu cầu thực tế rất lớn và còn nhiều tiềm năng chưa được khai thác.

Chiến lược tiếp cận thị trường Farmstay:
- Giai đoạn đầu: Tập trung vào khách địa phương. Đây là nguồn khách nuôi sống dự án trong 6 tháng đến 1 năm đầu và là kênh marketing truyền miệng hiệu quả nhất.
- Giai đoạn phát triển: Dần chuyển dịch sang khách ngoại tỉnh. Một farm được coi là thành công khi sau 1 năm, 80% khách hàng là từ ngoại tỉnh.
- Thị trường tiềm năng:
  - Khách nước ngoài: Có nhu cầu rất lớn đối với trải nghiệm hệ sinh thái đa dạng và văn hóa bản địa độc đáo của Việt Nam.
  - “Gia đình cấp tiến”: Những gia đình thành thị mong muốn con cái được trải nghiệm thiên nhiên, tìm hiểu về nông nghiệp và văn hóa truyền thống.
Thị trường ngách của BĐS Sinh thái Đa dụng:
- Người cao tuổi: Đây là một thị trường cực lớn trong tương lai với nhu cầu về các khu an dưỡng, dưỡng sinh, nghỉ hưu. Hệ sinh thái cần được trồng và hoạch định từ sớm để phục vụ đối tượng này.
- Người nước ngoài tìm kiếm trải nghiệm đích thực: Cụ thể về một mô hình BĐS sinh thái 20 năm tuổi, có hơn 800 loài cây, thu hút chủ yếu là khách nước ngoài (Nhật, Đức, người đạo Hindu…) đến để trải nghiệm văn hóa ẩm thực “từ vườn đến bàn ăn” và sống trong một hệ sinh thái phong phú.

Định hướng Phát triển và Tương lai

Mô hình vận hành: Cá nhân vs. Doanh nghiệp

Cả hai mô hình đều có thể thành công. Yếu tố quyết định không phải là hình thức mà là “năng lực tư duy quản trị của người bắt đầu”.

Cá nhân/Gia đình: Phù hợp với các dự án quy mô nhỏ (dưới 5-10 ha), vận hành theo kiểu gia đình.
Doanh nghiệp: Cần thiết cho các dự án quy mô lớn (vài chục đến vài trăm ha), đòi hỏi tư duy quản trị chuyên nghiệp. Một cá nhân không đủ năng lực có thể thành lập doanh nghiệp và thuê giám đốc giỏi để vận hành.

Chính sách Hỗ trợ và Tài chính Xanh

Hành lang pháp lý: Luật Đất đai 2024 được xem là đã “mở toang cánh cửa cho lĩnh vực đất nông nghiệp để có thể làm đa dụng”.
Xu hướng hỗ trợ của Nhà nước: Việt Nam chịu áp lực lớn từ biến đổi khí hậu và cam kết Netzero, do đó việc hỗ trợ các mô hình kinh tế xanh, BĐS sinh thái là xu thế không thể đảo ngược.

Ví dụ thực tế: Tỉnh Phú Thọ đã ban hành nghị quyết (ngày 17/09/2025) về chính sách hỗ trợ đầu tư trồng rừng sản xuất gỗ lớn tỉnh Phú Thọ, với mức hỗ trợ từ 42 triệu đến 75 triệu đồng/ha, chưa kể các chi phí khác. Đây là minh chứng rõ ràng cho thấy sự hỗ trợ không còn là lý thuyết.

Tiềm năng cho Nhà đầu tư Nước ngoài

Hiện trạng: Người nước ngoài chưa được sở hữu đất nông nghiệp, chỉ có thể thuê đất trong thời gian nhất định để sản xuất.
Dự báo: Việc cho phép người nước ngoài tham gia sâu hơn (dưới hình thức góp vốn, thuê dài hạn để phát triển BĐS sinh thái) chỉ là “vấn đề thời gian”, khi bộ máy quản lý Nhà nước vận hành hiệu quả, hiệu năng hơn thông qua số hóa.
Lợi ích: Việc này sẽ thu hút nguồn vốn, tri thức và kinh nghiệm quý báu từ các quốc gia đã phát triển mạnh BĐS sinh thái, tạo động lực phát triển cho toàn thị trường.

Với góc nhìn của một chuyên gia tư vấn phát triển dự án bất động sản, Ms Ngọc – Founder Sen Vàng Group đưa ra nhận định rằng: “tôi nhận định rằng bất động sản sinh thái đa dụng là một cơ hội đầu tư đầy triển vọng, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị lớn đang tăng mạnh. Xu hướng làm việc từ xa (remote) và mô hình hybrid ngày càng phổ biến đã thúc đẩy nhu cầu về không gian sống tích hợp, vừa thân thiện với môi trường, vừa đáp ứng nhu cầu làm việc linh hoạt và nghỉ dưỡng tại chỗ. Loại hình này không chỉ mang lại giá trị gia tăng bền vững nhờ thiết kế xanh và tiện ích đa năng, mà còn thu hút các nhà đầu tư nhạy bén, đón đầu xu hướng sống hiện đại, nơi con người tìm kiếm sự cân bằng giữa công việc, cuộc sống và môi trường tự nhiên. Đầu tư vào bất động sản sinh thái đa dụng không chỉ là lựa chọn tài chính thông minh mà còn là đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.”

Có thể thấy, đầu tư BĐS sinh thái đa dụng không chỉ đòi hỏi vốn, mà còn cần tư duy hệ sinh thái, sự kiên nhẫn và khả năng hoạch định chiến lược dài hạn. Những sai lầm phổ biến trong lựa chọn đất, cây trồng hay quy hoạch là những bài học đắt giá, đồng thời nhấn mạnh vai trò của việc vận dụng tri thức, tận dụng tài nguyên và thời gian một cách thông minh. Với sự hỗ trợ ngày càng rõ nét từ chính sách Nhà nước, cùng xu thế tìm kiếm những giá trị sống xanh – lành mạnh – bền vững của xã hội, lĩnh vực này được kỳ vọng sẽ trở thành một “đại dương xanh” đầy tiềm năng cho cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Đầu tư hôm nay chính là gieo mầm cho hệ sinh thái của ngày mai.

Trên đây là những thông tin tổng quan về ”Đầu tư Bất động sản Sinh thái Đa dụng: Từ Chiến lược đến Thực thi” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com.vn