Chi tiết : 10 nội dung quan trọng trong Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

28 Tháng Một, 2024

Ngày 27-28/11 năm 2023, Quốc hội đã thông qua 2 dự thảo luật mới là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong đó Luật Nhà ở sửa đổi và bổ sung các quy định mới liên quan đến Nhà ở Xã hội; thời hạn sở hữu chung cư, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Luật Kinh doanh Bất động sản cũng thay đổi mức đặt cọc mua bán nhà ở, công trình xây dựng đạt đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tối đa 5%; bắt buộc giao dịch kinh doanh Bất động sản phải thông qua ngân hàng. Ngoài ra siết chặt các quy định về hoạt động phân lô bán nền. Trong bài viết này, Sen Vàng Group sẽ đưa ra những thay đổi của hai luật trên và sự ảnh hưởng của nó tới thị trường Bất động sản nói chung và thị trường Bất động sản nhà ở nói riêng.

Những điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở (sửa đổi)

Khẳng định danh nghĩa pháp lý chung cư mini và nêu rõ vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Quốc hội thông qua Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Như vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.

Cùng với đó, việc quy định cụ thể hơn, rõ hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ này cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật chi tiết, cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ và hiệu quả hơn đối với chung cư mini. Từ đó, đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo vận hành sử dụng thuận tiện cho loại hình chung cư mini trong cuộc sống.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

RECAP: Quốc hội thông qua Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Luật nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Tổng liên đoàn Lao động là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

RECAP: Quốc hội thông qua Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tổng liên đoàn Lao động là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê..

Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin tiếp thu ý kiến đa số đại biểu, chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội; phát huy vai trò, trách nhiệm của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam trong việc chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội, nhất là quyền có chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống và thu hút công nhân, người lao động tham gia tổ chức công đoàn.

Để có cơ sở triển khai đồng bộ quy định này, các điều có liên quan của dự thảo Luật đã được tiếp thu, chỉnh lý. Cụ thể, tại Khoản 4 Điều 80 quy định nguồn vốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là nguồn tài chính công đoàn.

Khoản 2 Điều 84 quy định: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công. Theo đó, việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Được dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho thương mại

RECAP: Quốc hội thông qua Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

CĐT được dành 20% diện tích quỹ đất nhà ở xã hội cho thương mại. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Theo đó, tại Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội đề xuất bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng; bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Qua khảo sát thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân khu vực thành phố (thuộc tỉnh) còn thấp, một bộ phận người dân không có điều kiện để mua hoặc thuê nhà ở xã hội dẫn đến lãng phí đất đai, khó khăn trong công tác quản lý quỹ đất đã bố trí để xây dựng nhà ở xã hội.

Vì vậy, cử tri kiến Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi nội dung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 theo hướng linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với tình hình thực tế ở các địa phương.

Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, cơ quan này đã nghiên cứu, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội; trong đó, có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập của quy định này.

Quy định về xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong Khu công nghiệp

Về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy, quy định về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là cần thiết nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đồng thời, tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội, để bảo đảm chặt chẽ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo bổ sung vào các điều 94, 95 của dự thảo Luật quy định về quy hoạch, bố trí quỹ đất, yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và giao Chính phủ quy định điều kiện bảo đảm an toàn về môi trường, quy mô, tỷ lệ diện tích đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; sửa đổi khoản 1 Điều 19 của Luật Đầu tư để cho phép xây dựng các hạ tầng xã hội của khu công nghiệp trong hàng rào khu công nghiệp.

Đồng thời, do Luật Đầu tư chỉ điều chỉnh các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong khi Luật Nhà ở đã bổ sung dự án nhà lưu trú công nhân, để tránh cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau, bảo đảm đồng bộ, chặt chẽ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin bổ sung khoản 3 Điều 95 của dự thảo Luật về việc “3. Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp phải được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư…”.

Bảng so sánh luật Nhà ở 2014 và luật Nhà ở 2023. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, cho thuê mua

Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê, có ý kiến cho rằng quy định dự thảo là quá chặt chẽ, khó khả thi, đề nghị chỉnh lý theo hướng Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, bảo đảm vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy hoặc luật chỉ quy định nguyên tắc và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, UBTVQH đã chỉnh lý theo hướng quy định phù hợp hơn một số yêu cầu như: không quy định yêu cầu riêng mà dẫn chiếu điều kiện quản lý loại hình nhà ở này đến các yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, yêu cầu của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; phân cấp cho UBND cấp tỉnh quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Cùng với đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định điều chỉnh đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có mục đích hỗn hợp cả bán, cho thuê mua, cho thuê để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.

Theo đó, luật Kinh doanh bất động sản đã mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như công dân trong nước.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (tức không mang quốc tịch Việt Nam) thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành.

Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai…

Đặt cọc không quá 5%

Nguồn: Senvangdata.com

Theo đó, luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Quy định về đặt cọc chưa được quy định trong luật hiện hành. Theo báo cáo tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì việc quy định mức đặt cọc 5% là để đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Liên quan tới thanh toán trong mua bán nhà ở trên giấy, dù quá trình thảo luận có nhiều ý kiến khác nhau, tuy nhiên, trong dự thảo trình Quốc hội thông qua sáng 28.11 thì phương án thanh toán được giữ nguyên như luật hiện hành.

Theo đó, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua.

Về việc thanh toán khi mua bán nhà trên giấy

Dù vậy, so với luật hiện hành, luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua bổ sung quy định thanh toán đối với hình thức thuê mua nhà ở trên giấy. Theo đó, cho tới khi bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị nhà ở, công trình thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.

Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025

Một trong những điểm đáng lưu ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) là không có hiệu lực vào năm 2024 như thường lệ mà sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.

Có thể nói, Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm là nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế. Ngoài ra, do nhiều chính sách của Luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, do đó việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng rất cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.

Việc Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành trong sự tương thích với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai hy vọng sẽ tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, cho việc phát triển và đảm bảo nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trong thời gian tới.

Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS

Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Nguồn: Senvangdata.com

Người mua nhà và chủ đầu tư được hưởng lợi gì từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)?

Sự ảnh hưởng của Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh BĐS.

Sự ảnh hưởng của Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh BĐS. Nguồn: Senvangdata.com

Có thể thấy, hững điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và người lao động. Trong khi đó, các doanh nghiệp và công ty chứng khoán thì đánh giá, những chủ đầu tư có các dự án nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển như sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật này.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Quốc hội thông qua Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về những điểm mới đáng chú ý về luật Nhà ở và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và tác động của nó tới thị trường bất động sản.. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.